出售舊制房地的財產交易所得稅，如何正確申報又節稅？

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最近有人向我諮詢，媽媽的房屋是民國 90 年買的，112 年 10 月出售，民國 90 年買的房屋，現在出售屬於「舊制」，而當初購入的買賣契約已經找不到，所以購屋成本費用不清楚。那麼，隔年 113 年 5 月申報個人綜合所得稅時，應該如何申報財產交易所得呢？很多人一生可能只買賣過一次房地，所以對於出售房地後，如何計算財產交易所得稅（或新制：房地合一所得稅），可能都很陌生，本文希望幫助大家建立正確稅務觀念，讓你正確申報又節稅！ （✅最後更新時間：2025/2/19）

1.先釐清出售的房地屬於「舊制」還是「新制」

「新、舊制」房地之區分，主要依據「取得日」來判斷。原則上：

■取得日在民國104年12月31日(含)以前：屬於舊制房地
■取得日在民國105年1月1日起：屬於新制房地

而所謂取得日，如果是一般最常見的買賣取得的話，以所有權移轉登記日（過戶登記日）為準。

所以像一開頭提到的案例，媽媽在111年出售房地，當初是民國90年買的，在104年12月31日以前，因此可確認此房地屬於「舊制」。

有原則就有例外，某些狀況下（例如：繼承、遺贈、夫妻贈與或行使剩餘財產差額分配請求權），取得日可以追溯至前一手的取得日，而有機會維持適用舊制，這個我們會再另外寫一篇文章與大家探討。

2.出售新舊制房地之所得稅課稅異同

當我們依據取得日判斷出我們所出售的房地，是屬於新制或舊制後，接著我們來說明一下，新、舊制房地出售後，課稅的方式有何不同？

■舊制
出售土地的所得：免納所得稅
出售房屋的所得：屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，適用5％～40％之稅率

■新制
出售土地的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅
出售房屋的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅

相信大家有發現，其實新、舊制最主要的差異在於，出售舊制土地的獲利（所得），是免納所得稅的，所以舊制土地非常的珍貴。

因此，在規劃舊制土地的移轉時，務必審慎評估，可能一個不小心，舊制土地就變成新制土地了，出售的獲利，本來不用課稅反而變成要課稅了。

此外，不論新制或舊制土地，都還是要課徵土地增值稅（土地增值稅與新、舊制無關）。

3.出售舊制房地之財產交易所得計算

這邊我們延續開頭的案例來討論—媽媽出售舊制房地的財產交易所得應該如何計算呢？

首先我們先引用財政部稅務入口網的一則 QA 給大家看。

Q：個人出售土地及房屋之所得，如非屬房地合一稅制課稅範圍者，是否要課徵綜合所得稅？

A：
■個人出售土地及房屋的所得，非屬房地合一稅制課稅範圍者，其出售土地之所得，免納綜合所得稅。
■而出售房屋的所得為財產交易所得，應課徵綜合所得稅。
■至於所得額的計算，要以這間房屋出售時的成交價額，減去原始取得的成本和費用後的餘額為所得額。
■納稅義務人如果能提出實際成交價格和原始取得的實際成本等證明文件，經過國稅局查明確實無誤的話，應該依上面的規定核算個人的綜合所得稅。

也就是說，出售舊制房地時，土地的獲利免課稅，而房屋的獲利＝房屋的售價－房屋的取得成本及費用，而這種計算方式，我們又稱為核實課稅。

3-1 核實課稅（合約價款有區分房地）

假設案例中的媽媽，當初購入房地價款為1,000萬（且合約有區分房屋價款400萬、土地價款600萬），112年以1,800萬出售（且合約有區分房屋價款700萬、土地價款1,100萬），則媽媽出售房屋的財產交易所得計算如下：

👉財產交易所得（房屋）＝700萬－400萬＝300萬元，併入媽媽的個人綜合所得總額課稅，有可能要適用30％的稅率。

3-2 核實課稅（合約價款未區分房地）

假設案例中的媽媽，當初購入房地價款為1,000萬（但合約沒有區分房屋、土地價款各為多少），112年以1,800萬出售（合約有區分房屋價款700萬、土地價款1,100萬），此時，我們無法像上一個例子一樣，直接用當初買進跟現在賣出的房屋價款來相減，計算房屋出售所得。那怎麼辦呢？

依照財政部83年1月26日台財稅第831581093號函及財政部101年8月3日台財稅字第10100568250號令，我們必須用房地買進總額及賣出總額之差價，按「出售時」之房地現值比例計算房屋之財產交易所得。

假設出售時，房屋評定現值350萬，土地公告現值500萬，所以我們可以先算出房屋現值佔總現值的比例為：

👉房屋現值比＝房屋現值÷（房屋現值＋土地現值）＝350÷（350＋500）＝41.18％

接著計算「賣出總價款－買進總價款」＝1,800萬－1,000萬＝800萬，這是房＋地的總獲利。

其中土地的獲利免稅，房屋的獲利我們就要透過房屋現值比來求算：

👉房屋的獲利（財產交易所得）＝800萬 × 41.18％＝3,294,400元

這個方式，是因為只要買進或賣出的任一份合約沒有將房、地價款區分開來，便無法直接算出房屋的獲利（財產交易所得），因此透過房屋現值比來求算，在這個案例中，其實跟 3-1 所算出來的300萬，還滿接近的呢！

3-3 設算課稅（非高價住宅）

若案例中的媽媽，未依規定申報房屋財產交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本的話，那又要如何申報財產交易所得稅呢？首先，由於無法核實課稅，必須採用推計設算的方式，而在推計設算之前，我們必須先確認，所出售的房地是高價住宅還是非高價住宅？

依照財政部《113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，房地成交總價未達下列標準者，屬於非高價住宅。

■臺北市，房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 120 萬元以上。
■新北市，房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 75 萬元以上。
■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 50 萬元以上。
■其他地區：2,200 萬元以上，或不含車位每坪單價 35 萬元以上。

出售非高價住宅的舊制房地時，應以【房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比】來計算所得額。

舉例來說，假設媽媽出售的房屋評定現值為 350 萬，房地位於新北市新莊區，參照《113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，新莊區的設算百分比為 44％。

👉媽媽的財產交易所得額＝房屋評定現值 350萬元 x 44% ＝154 萬，154 萬元將併入媽媽的綜合所得總額中，計算綜合所得稅。

大家應該有發現，用此方式推計出來的財產交易所得，遠低於上面核實課稅的結果。

但用設算方式申報的前提，必須是「未依規定申報房屋財產交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本」。

由於 2012 年 8 月開始，已實施實價登錄，成交價不太可能找不到；至於原始取得成本，稽徵機關仍可能從當初的賣家、銀行或建設公司等單位，查到我們的原始取得成本。但若年代真的很久遠，對稽徵機關來說，要查也確實不是一件容易的事情。

3-4 設算課稅（高價住宅）

至於如果出售的是舊制高價住宅，我們將在另一篇文章《我的房子是高價住宅嗎？出售舊制高價住宅要怎麼課稅呢？》與大家介紹其計算方式。

4.FAQ常見問題

5.延伸閱讀

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蔡佳峻會計師
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。