不動產作為家庭資產的重要組成部分，其傳承方式對家族財富的延續和家庭和諧具有深遠的影響。如何以最佳方式將不動產傳承給下一代，成為許多家庭需要正視的課題。 本文將從三種主要傳承方式：買賣、贈與、繼承，進行深入分析，並透過真實案例說明每種方式的優劣，幫助大家找到最適合自己的解決方案。
一、不動產三大傳承方式概述
1.買賣：以交易價格轉讓不動產
🔶定義：
買賣是一種有償轉讓方式，透過市場價或親情價，將不動產從長輩名下過戶到下一代名下。
⭕優勢：
- 提前分配，避免繼承紛爭：完成交易後，產權歸屬明確，可減少未來糾紛。
- 墊高子女出售成本：如屬舊制土地，雖然長輩出售免所得稅，但賣給子女後，便變為新制不動產。因此子女若以接近市價購入，未來出售計算房地合一稅時，成本便可墊高。
- 土地增值稅：有機會適用一生一次或一生一屋自住優惠，與重購退稅。
❌劣勢：
- 長輩資產膨脹：長輩如不出售，未來身故時，係以公告現值計算遺產稅。如以接近市價出售，不動產轉化為現金，價值將大幅膨脹。
- 子女購買財力：即使搭配貸款，子女仍須有一定財力，才能支付頭期款，並償還貸款本息。
- 喪失控制權：交易完成後，原則上長輩無法再掌控該資產，如有需要亦可進一步安排信託規劃。
🔔實務案例：林先生的選擇
林先生今年65歲，有一筆市價 2,000 萬元的房產，他有兩個兒子，但擔心未來可能因繼承分配產生紛爭，最後他選擇將房產以接近市價的金額賣給大兒子，同時承諾給予小兒子現金補償。雖然稅務成本高，但他認為這樣能確保家族和諧，且分配方式明確。
2.贈與：無償方式將不動產贈送子女
🔶定義：
贈與是長輩以無償方式將不動產轉讓給下一代，是一種充滿溫情的傳承方式。
⭕優勢：
- 提前分配，避免繼承紛爭：完成贈與後，產權歸屬明確，可減少未來糾紛。
- 程序簡單：手續相對買賣簡單，無須買賣金流，辦理贈與稅申報後，再至地政事務所完成過戶即可。
- 情感表達：讓下一代及早擁有不動產，感受到父母的愛與支持。
❌劣勢：
- 稅務成本高：超過每年贈與免稅額部分，需支付贈與稅。此外，土地贈與還要繳納土地增值稅，且無法適用一生一次或一生一屋優惠。
- 未來出售成本低：子女受贈取得後，若出售將適用房地合一稅，且取得成本為核課贈與稅之公告現值，通常遠低於市價。
- 喪失控制權：贈與完成後，原則上長輩無法再掌控該資產，如有需要亦可進一步安排信託規劃。
🔔實務案例：張奶奶的故事
張奶奶已高齡 90 歲，為了感謝一直照顧自己的女兒，將市價 1,000 萬元的公寓贈與給女兒，需負擔約 30 萬元的贈與稅及 100 萬元的土地增值稅（註）。儘管稅務成本不低，但能讓張奶奶了卻一樁心願，而過戶完成後，女兒也非常感激，張奶奶的晚年生活也因家庭和樂而更加幸福。
註：贈與時，土地增值稅之納稅義務人為受贈人。
3.繼承：依法繼承不動產所有權
🔶定義：
繼承係指長輩過世後，根據法律或遺囑內容，由繼承人或受遺贈人依法繼承不動產所有權。
⭕優勢：
- 稅務成本低：僅需負擔遺產稅，免課徵契稅及土地增值稅。尤其適合土地持有期間相當久，已累積高額土地增值稅的土地，因為繼承可將土地增值稅一筆勾銷。
- 可維持舊制：如果長輩持有的是舊制不動產，子女第一次繼承後出售，仍可維持舊制。
- 保留控制權：長輩在世時保有財產的所有權與管理使用權。
❌劣勢：
- 潛在家族糾紛：若未提前規劃，子女間可能會因如何分配而引發爭吵與矛盾。
- 易造成產權共有：若長輩未預立遺囑，且子女間協商未果，最終可能造成不動產共有。而不動產共有，常會伴隨處分不易與財產價值下滑等壞處。
- 未來出售成本低：子女受贈取得後，若出售將適用房地合一稅，且取得成本為核課遺產稅之公告現值，通常遠低於市價。
🔔實務案例：陳家的繼承爭端與黃女士的規劃
陳先生未留下遺囑，導致三個子女均分其價值 3,000 萬元的房產，但因部分子女希望出售房產套現，最終引發長達一年的法律糾紛。而黃女士則提早立下遺囑，指定房產由長女繼承，並為其他子女準備相等價值的現金補償。黃家的繼承過程簡單順利，大幅降低糾紛的可能性。
二、傳承方式的比較與選擇考量
茲將三種傳承方式的稅務成本、家庭和諧與資產控制重點整理如下：
| 買賣 | 贈與 | 繼承 | ||
| 稅務成本 | 長輩所得稅 | 舊制土地：免稅 舊制房屋：財產交易所得 新制：房地合一稅 | – | – |
| 子女再出售所得稅 | 新制：房地合一稅 成本為買賣價 | 新制：房地合一稅 成本為公告現值 | 可維持舊制 成本為公告現值 | |
| 土增稅 | 20～40% 有機會適用自住優惠10% 或重購退稅 | 20～40% | 免稅 | |
| 贈與稅 | – | 10～20% | – | |
| 遺產稅 | – | – | 10～20% | |
| 契稅 | 6% | 6% | – | |
| 家庭和諧 | 可提前完成分配，但需平衡子女之間的利益 | 高度依賴家庭關係與成員的協調能力 | ||
| 資產控制 | 長輩不再擁有資產控制權 | 可保留控制權至生命末期 | ||
三、小結：因人而異的最佳傳承方式
透過林先生、張奶奶、陳先生與黃女士的故事，我們看到每種方式都有其適用情境與挑戰。沒有一種方式能適用所有家庭，選擇買賣、贈與或繼承需根據資產規模、家庭狀況及長輩的心願作靈活調整。提前規劃不僅能合理降低稅務負擔，更能守護家族和諧。 提前與專業顧問合作，如律師、會計師或地政士，為家族量身打造不動產傳承計劃。透過專業建議，為家庭資產制定最佳解，守護家人未來的幸福與財富傳承。
四、FAQ常見問題
Q1：如果長輩持有的是舊制不動產，如何讓子女取得後仍可維持舊制？
留待繼承。因為子女第一次繼承後出售，仍可維持舊制。至於贈與或買賣，都會變成是新制。
Q2：若長輩之不動產已持有多年，土地增值稅驚人，該如何節稅？
可考慮留待繼承，因為土增稅將一筆勾銷，但建議搭配預立遺囑，以明確財產之分配。
五、延伸閱讀
蔡佳峻會計師
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。