財政部於 115 年 4 月 21 日正式修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（以下簡稱作業要點），本次修正的核心受惠族群，是持有 110 年 6 月 30 日以前之舊股權、且被投資公司名下有舊制房地的個人與企業股東。
對家族企業主而言，這次修正讓企業主在重組家族企業股權時，有更多的彈性與較低的稅負成本。符合條件的股權交易所得，可全額排除或按比例排除適用房地合一稅。本文整理三大修正重點、釋例計算步驟，以及常見問題，幫助你判斷自身情況是否符合條件。
股權交易什麼情況下會被視為房地交易課稅？
要理解本次作業要點的修正，必須先掌握房地合一稅 2.0 的防杜避稅規定背景。
110 年 7 月 1 日起，為防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為，所得稅法第 4 條之 4 第 3 項規定：
個人或公司交易其直接或間接持有過半數股份的國內外公司股權，若該被投資公司股權價值 50% 以上由中華民國境內房地所構成，則該次股權交易「視同房地交易」，適用房地合一稅課稅。
然而，自 110 年 7 月 1 日實施以來，產業界與會計師公會持續反映許多認定上與實務上的問題與困擾。本次財政部修正作業要點，就是針對這個規定的適用範圍與計算方式進行放寬調整。
修正一：分母可改用資產時價，計算更有彈性，對納稅人更有利
判斷被投資公司「境內房地是否占股權價值 50% 以上」，需要計算一個比率，分子是「境內房地價值」，分母則是「公司股權價值」。
原本規定分母只能用財報中的「淨值」（＝資產－負債）來認定，但淨值是帳面數字，可能低估實際資產價值，導致房地占比偏高，讓原本不應適用課稅規定的股權交易，因而被納入房地合一稅適用範圍。
本次修正參考國際間規定，新增：若被投資公司能合理客觀衡量其「全部」資產時價（例如由會計師按時價查核簽證或有其他證明時價之資料者），分母可改用「各項資產時價總額」認定。
💡這邊要注意的是，必須「全部」資產（包含應收帳款、存貨、機器設備、無形資產等）都按時價衡量，不能只有房地用時價衡量，其他資產卻維持用帳面價值衡量。
修正二：舊股權出售，舊制房地部分可排除房地合一稅
這是本次作業要點修正中，最關鍵的調整，也是對家族企業主影響最直接的部分。
修正的邏輯是，房地合一稅 2.0 的特定股權交易視同房地交易規定，本來就是 110 年 7 月 1 日才開始實施；同時，房地合一稅的課稅範圍，也只適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房地。
兩個「日出條款」疊加，在法理上應給予舊股權與舊制房地相應的排除空間。
白話來說，如果股權都是舊股權，房地也是舊制，兩個條件同時符合，那就可以排除適用適用特定股權交易房地合一稅。
但若股權是新股權，就不用討論房地是舊制或新制，須適用特定股權交易房地合一稅。
但若非兩個條件都滿足，那就按比例排除～我們繼續往下看。
兩個關鍵定義
✅舊股權：股東於 110 年 6 月 30 日以前取得的股份或出資額（以下簡稱舊股權）。
✅舊制房地：被投資公司持有的境內房地，屬 104 年 12 月 31 日以前取得者（以下簡稱舊制房地）。
排除計算公式
符合條件的部分，依以下公式計算可排除的所得金額：
| 計算項目 | 說明 |
| 舊股占比（A） | 該次交易中，屬舊股權的股份占出售總股份的比例 |
| 境內舊制房地占比（B） | 境內舊制房地價值 ÷ 境內全部房地價值 |
| 不適用房地合一稅的所得（D） | 股份交易所得（C）× A × B |
| 視為房地交易所得（E） | 股份交易所得（C）－D，此部分仍適用房地合一稅 |
模擬情境說明
情境一（全額豁免）：
甲公司股東，個人 A ，持有甲公司 60% 股份，均為 110 年 6 月 30 日以前取得（舊股佔比 100%）。
甲公司名下境內房地全部為 104 年 12 月 31 日以前取得的舊制房地（舊制房地佔比 100%）。
情境二（按比例豁免）：
乙公司股東，個人 B ，持有乙公司 80% 股份，均為 110 年 6 月 30 日以前取得（舊股佔比 100%）。
乙公司名下境內舊制房地價值 3 億元，全部境內房地價值 5 億元，舊制房地佔比為 60 %。
實際計算怎麼做？用財政部釋例一步步拆解
以下兩個釋例直接取自財政部新聞稿，協助你對照自身情況。
背景設定：甲公司持有乙公司股份共 70 %，分別是 104 年 9 月 1 日購入30％，110年 10 月 1 日再購入40％。
乙公司資產總額 1,000 萬元，其中境內房地 500 萬元（舊制房地 300 萬元）、境外房地 400 萬元、其他資產 100 萬元。（如下圖）
釋例一：甲公司114年12月20日出售乙公司 20 %股份(先進先出)，交易所得100萬元
| 計算項目 | 金額計算 | 說明 |
| 舊股占比（A） | 100％ | 出售股份全部為 110 年前取得 |
| 境內舊制房地占比（B） | 300/500＝60％ | 舊制房地 300 萬 ÷ 境內全部房地 500 萬 |
| 股份交易所得（C） | 100萬 | — |
| 不適用房地合一稅的所得（D） | 60 萬元（100×100%×60%） | 此部分排除課稅 |
| 視為房地交易所得（E） | 40 萬元（100－60） | 此部分仍課房地合一稅 |
說明：甲公司 114 年 12 月 20 日出售乙公司 20 %股份，採先進先出法認定的話，均認屬 104 年 9 月 1 日買入的那一批，為舊股權。
釋例二：甲公司114年12月20日出售乙公司 50 %股份，股份採先進先出法；成本採加權平均法，交易所得100萬元
| 計算項目 | 金額計算 | 說明 |
| 舊股占比（A） | 60%（30%/50%） | 出售的 50% 股份中，30% 為舊股，換算占比 60% |
| 境內舊制房地占比（B） | 300/500＝60％ | 舊制房地 300 萬 ÷ 境內全部房地 500 萬 |
| 股份交易所得（C） | 100萬 | — |
| 不適用房地合一稅的所得（D） | 36 萬元（100×60%×60%） | 此部分排除課稅 |
| 視為房地交易所得（E） | 64 萬元（100－36） | 此部分仍課房地合一稅 |
修正三：現行函令正式納入規範，實務操作更有依據
本次修法同時彙整財政部過去已發布的解釋函令，明文納入申報作業要點，讓以下情況有清楚的法規依據：
配偶相互贈與取得房地之取得日與取得成本認定
✅取得日：因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，其取得日為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。
✅取得成本：因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，其取得成本以配偶間第一次相互贈與前配偶之原始取得成本為準。
連續繼承取得房地之持有期間計算
個人因繼承或受遺贈取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，如屬連續繼承或受遺贈取得之情形，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人、遺贈人持有該財產期間合併計算。
但依所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款規定（自住 400 萬免稅優惠）計算持有期間，得併計之期間，應以各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女符合已於該房屋、房屋使用權辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。
防堵故意拆分交易以規避稅負行為
費用認定上，個人無法提示費用證明、或營利事業查無費用資料者，仍按成交價額 3% 計算費用，上限 30 萬元，這部分維持不變。
要特別注意的是，本次新增了一條防鑽漏洞規定：有些人會故意把一筆房地交易拆成好幾次，每次只賣一部分持分，試圖用這種方式讓每次交易都適用 30 萬元的費用上限，達到少繳稅的目的。
獨資合夥組織營利事業與地主合建
獨資或合夥型態的營利事業，若與土地所有權人合作蓋房子，房屋蓋好後第一次出售房屋及其坐落的土地，這筆所得由獨資資本主或合夥人依規定申報個人所得稅。只要持有期間在五年以內，可以適用 20% 的優惠稅率計算應繳稅額。
營利事業實際從事興建因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅
有些公司實際上出錢、出力蓋了房子，但因為法規限制或其他正當原因，無法擔任起造人，起造人掛的是別人。
這種情況下，只要公司能提出確實有參與興建的相關證明文件，經稽徵機關查核屬實，就可以比照一般起造人的方式，適用合併計稅的相關規定，不會因為名義上不是起造人就被剝奪這項權利。
生效日期
本要點 115 年 4 月 21 日修正生效時，尚未核課或尚未核課確定之案件均可適用，不限於修正後的新案。
豁免不等於完全免稅，別忘了最低稅負這一關
本次修法排除的是「房地合一稅」的課稅範圍，但股權交易所得並非因此完全不課稅。
依所得基本稅額條例，個人交易未上市櫃股權之證券交易所得仍須納入基本所得額計算，評估是否達到最低稅負門檻。換句話說，排除房地合一稅之後，還有另一道稅負需要評估，兩者是不同的稅制，不能混為一談。
建議在進行任何股權調整規劃前，先由會計師討論評估房地合一稅與最低稅負兩個面向，避免因誤解豁免範圍而產生稅務風險。
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FAQ：房地合一申報作業要點修正常見問題
Q1：我的股份是 108 年取得的，這次修正後可以適用豁免嗎？
符合舊股權條件（110 年 6 月 30 日前取得），但還需確認被投資公司名下境內房地是否為 104 年 12 月 31 日以前取得的舊制房地，才能決定可排除的比例。兩個條件缺一不可。
Q2：舊制房地占比要怎麼算？
用「境內舊制房地價值 ÷ 境內全部房地價值」算出占比，再乘以「舊股權占該次交易股份的比例」與「股份交易所得」，即為可排除課稅的金額。
Q3：我的股份一部分是舊股、一部分是新股，怎麼處理？
按比例分別計算。舊股部分可按舊制房地占比排除，新股部分全額適用房地合一稅。採先進先出法時，出售股份的新舊屬性會直接影響計算結果，建議事先整理歷年持股明細。
Q4：分母改用時價計算，需要什麼條件？
需由會計師按時價查核簽證，或提供可合理客觀衡量全部財產時價的相關資料，並非企業自行認列即可。
Q5：這次修正豁免之後，就完全不用繳稅嗎？
不是。排除房地合一稅只是第一步，個人出售未上市櫃股票交易所得，仍須依所得基本稅額條例評估證券交易所得最低稅負。兩者是不同稅制，務必一併評估，切勿誤以為完全免稅。
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蔡佳峻會計師
嘉威聯合會計師事務所合夥人
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，執業經驗豐富。多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。