台北一位父親，早年以自有土地與建商合建分得新屋。幾年後過世，孩子繼承該房地後出售，並依法申報房地合一稅，結果卻被國稅局補稅 45 萬。問題出在哪邊呢？是報錯稅，還是稅法太複雜？今天我想跟大家分享，今年初最高行政法院的一個判決，一起來看看「持有期間到底怎麼算」這個關鍵眉角。
一、案例背景
登場角色：父親 A，兩位兒子 B、C，以及兒子 B 的配偶 D 。
案例回顧：
父親 A 於 90 年 4 月 4 日繼承取得一筆土地，後來父親 A 用該地與建商合建分屋，並於 106 年 9 月 4 日分得房屋。
父親 A 於 108 年 9 月 5 日過世，上述房地由兩位兒子 B、C 繼承，各繼承 1/2。
109 年 10 月 12 日，兒子 B 將房地應有部分 1/2 贈與予其配偶 D，C 與 D 於隔年 110 年 9 月 16 日以總價 1,825 萬元將房地出售，並於同年 10 月 21 日辦妥所有權移轉登記。
稅務申報：
110 年個人房地合一稅申報，兒子 C 列報出售上開房屋應有部分 1/2 的交易課稅所得 2,261,975 元，並按稅率 15% 繳納應納稅額 339,296 元。結果被國稅局核定應納稅額 791,158 元，應補稅額 451,862 元。
兒子 C 不服，依法提起復查、訴願，均被駁回，因此繼續提起行政訴訟，一狀告上法院。
二、土地、房屋課稅解析
1.土地
《房地合一稅申報作業要點》第 4 點第 2 款第 7 目規定：
原土地所有權人以自有土地與營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，
土地是父親 A 於 90 年 4 月 4 日繼承取得，並於 102 年 10 月 7 日提供該原有土地參與合建分屋，後來於 106 年 8 月 21 日分配取回，因此該筆土地的「取得日」依據上面作業要點的規定，可追溯到 90 年 4 月 4 日，屬於舊制土地。
而兒子繼承後出售，依財政部 104 年 8 月 19 日台財稅字第 10404620870 號令，仍可適用舊制，免納所得稅。
2.房屋
接著討論合建分得的房屋，由於父親 A 是在 106 年 8 月 21 日取得新屋，時間落在 105 年 1 月 1 日以後，屬於新制房屋，應課徵房地合一稅。因此，兒子繼承後出售，自然也適用新制，須課徵房地合一稅。
3.房地合一稅稅率
| 持有期間 | 稅率 |
| 2年以內 | 45％ |
| 2～5年 | 35％ |
| 5～10年 | 20％ |
| 超過10年 | 15％ |
三、爭點
1.國稅局主張
父親 A 於 102 年 10 月 7 日提供自有土地參與合建，嗣於 106 年 9 月 4 日分配取得房屋，由於合建分得之房屋，並沒有像土地這樣，設有《房地合一稅申報作業要點》第 4 點第 2 款第 7 目將取得日往前延伸之規定，因此父親 A 的房屋取得日即為 106 年 9 月 4 日，屬於 105 年 1 月 1 日以後取得的新制房屋，後續由兒子繼承取得，並無財政部 104/8/19 令之適用。
又兒子 C 是因為繼承的關係取得房屋，並非參與合建的人，不得以參與合建土地之持有期間計算房屋之持有期間，但還是可以依照《所得稅法》第 14 條之 4 第 4 項規定，將父親 A 持有分配取得房屋之持有期間合併計算。
《所得稅法》第 14 條之 4 第 4 項
第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
💡國稅局認為：
兒子 C 持有期間（繼承開始日108年9月5日至交易日110年10月21日），往前加計父親 A 之持有期間（106年9月4日起算至死亡日108年9月5日），合計持有期間（106年9月4日至110年10月21日）為超過2年，未逾5年，應適用稅率 35%。
2.兒子C主張
父親 A 於 90 年 4 月 4 日繼承取得土地，嗣與建設公司簽訂合建分屋契約，於 106 年 9 月 4 日取得房屋所有權，依《房地合一稅申報作業要點》第 5 點第 2 項規定，合建分屋分配取得之房屋持有期間，應以該參與合建之「土地之持有期間」為準，則父親自 90 年繼承以來，到 108 年死亡時，已持有 18 年。
《房地合一稅申報作業要點》第 5 點第 2 項
個人出售自地自建之房屋，個人及營利事業出售以自有土地與其他營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋，依本法第十四條之四第三項及第二十四條之五第二項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。
💡兒子 C 認為：
父親已持有 18 年，兒子 C 繼承房屋後再於 110 年 10 月出售，合併父親的持有期間，已達 20 年，適用稅率應為 15 %。
四、法院見解
接著我們來看，法官怎麼分析這件事呢？
1.首先討論，為什麼政府要課「房地合一稅」？
房地合一稅實施前：
- 房屋賣出要繳「所得稅」，
- 土地賣出則只要繳「土地增值稅」，通常比實際賺的少很多。
結果就是：很多人就用「拉高土地售價、壓低房屋售價」的方式出售房地，來降低應繳所得稅。這種操作不僅造成政府稅收流失，也助長短期炒作風氣。
為了堵住這個漏洞，政府從105年1月1日開始實施「房地合一稅制」，也就是： 不再房、地分開計算，而是用實際成交價來合併課稅，並依照持有時間長短來決定稅率，持有越久，稅越低。
2.其次，繼承來的房子怎麼課稅？要從繼承日起算嗎？
法院特別指出：繼承和一般買賣不同，它不是主動行為，不涉及炒房，而且根據民法規定，繼承人是全面承接被繼承人財產與義務，法律上稱作「概括繼承」。
所以《所得稅法》第 14 條之 4 第 4 項特別規定：
若你是繼承來的房子或土地，
在計算持有期間時，可以把被繼承人原本持有的期間合併計算 。
3.最後，合建分得的房子，持有期間怎麼算？
這起案件的核心問題：父親早年用土地與建商合建，幾年後拿到一間新蓋好的房子，然後去世。兒子繼承這間房子後不久賣出，卻被國稅局認定只持有不到 5 年，要課 35% 的高稅率。
但法院認為，這種「合建分得的房子」，雖然是後來拿到的，
所以即使房子登記的時間晚，
對父親（地主）來說，房子的持有期間要從 90 年算到死亡日 108 年，已有 18 年。
再加上房子是繼承來的，兒子 C 可以進一步合併父親持有土地的年限，因此總持有時間其實已經來到 20 年（從 90 年一直到出售日 110 年）。
因此
五、小結與常見問題
法院認為，依據房地合一稅的立法目的與相關條文、函釋之意旨：
- 房子是用土地合建換來的，「本質上」是原有土地的延伸。
- 法律允許「繼承人」合併計算「被繼承人」的持有期間。
- 因此，這間房子的持有期間應從父親當年取得土地時（90年）就開始算，而非從房屋登記日（106年）起算。
- 兒子 C 申報 15% 稅率並無錯誤，反而是國稅局錯誤解釋法律，補稅 45 萬不當，因此將原判決廢棄，並撤銷訴願決定及原處分（含復查決定）。
這則判決讓我們看到，當房地合一稅碰上繼承、合建等狀況，課稅規則將變得相當複雜，若不理解稅法背後的立法理由與意旨，即使是一件合法繼承的不動產，也可能被誤判為「短期持有」，被課以較高稅率。
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Q1：地主提供土地與建商合建，合建分得之房屋，持有期間如何計算？
依照《房地合一稅申報作業要點》第 5 點第 2 項規定：
個人出售自地自建之房屋，個人及營利事業出售以自有土地與其他營利事業合建分屋、依都市更新條例規定參與都市更新或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建所分配取得之房屋，依本法第十四條之四第三項及第二十四條之五第二項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。
Q2：出售繼承取得之房地，持有期間如何計算？
《所得稅法》第 14 條之 4 第 4 項規定：繼承來的房子或土地，在計算持有期間時，可以把被繼承人原本持有的期間合併計算。
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蔡佳峻會計師
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🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，執業經驗豐富。多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。