房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制

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在房地產交易中，自用住宅房屋重購退稅是一個重要的議題。尤其是在民國 105 年開始實施房地合一所得稅之後，由於最高稅率高達45％，故大家都絞盡腦汁在思考如何合法節稅，而重購退稅雖然不是直接降低稅負，但若能滿足相關條件，便可將已繳稅負全數或部分退回，實質上亦可達到節稅目的。本文希望提供一個完整的指南，深入探討房屋重購退稅的相關內容。從解釋房屋重購退稅的基本概念開始，我們將詳細介紹申請條件與限制，此外，我們也將探討以小換大和以大換小的差異。無論您是首次了解房屋重購退稅還是希望進一步瞭解相關規定，本文都將為您提供完整的資訊和指引。讓我們一同深入瞭解，掌握房屋重購退稅的知識，為您的房地產交易做出明智的決策吧！

1.房地合一稅自用住宅重購退稅是什麼？

何謂自用住宅重購退稅？白話來說，就是「重」新「購」買自用住宅，並符合一定條件，可申請「退」還出售房地時所繳納的房地合一所得「稅」。

而所謂重新購買，包括以下兩種情況：

(1) 先買新屋，再賣舊屋

(2) 先賣舊屋，再買新屋

2.重購退稅申請條件與限制

2-1 申請條件

法源依據：所得稅法第14條之8

(1) 無論是先買後賣，或是先賣後買，買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）相距在 2 年以內

(2) 出售前 1 年內無出租或供營業使用（所以盡量避免將公司登記在自己住家）

(3) 本人或配偶、未成年子女於該地址辦竣戶籍登記並居住

(4) 以本人名義出售自住房地，而由配偶名義重購者，亦得適用

(5) 重購之自住房地，於重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額

(6) 大屋換小屋：按比例退稅；小屋換大屋：可全額退稅

其中有關設籍的條件，要注意設籍的時間點：

2-2 申請文件

📃 個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書（適用先售後購案件）

📃 個人房屋土地交易所得稅申報書（適用先購後售案件）

為什麼申請文件有兩種呢？

這是因為如果是「先賣後買」，我們在完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內，就要申報繳納房地合一稅。所以房地合一稅我們已經繳掉了，我們想退稅就必須另外填寫這份《個人房屋土地交易所得重購退稅申請書》。

但若是「先購後售」，買的時候沒有稅，賣的時候，一樣要在完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內，申報繳納房地合一稅，此時，我們就直接在《個人房屋土地交易所得申報書》中的附表五填寫相關重購退稅資訊即可，如此一來，就不用像上面那樣必須先繳稅，再申請退稅。

買預售屋要注意

曾有小夫妻因為購買的預售屋工程延宕，轉而想買成屋「現買現住」，並同時委售手中的預售屋，沒想到賣掉預售屋被課徵45％的房地合一稅，卻無法申請重購退稅，大傷荷包。因為房地合一稅重購退稅是以「自住房地」為要件，而預售屋在實際交屋前，只是一個權利，並不符合自住房地定義，只能乖乖繳納高額房地合一稅。

2-3 申請期限

應於重購自住房屋、土地完成移轉登記之次日起算 5 年內，提出申請。

2-4 申請方式及檢附文件

臨櫃申請：

填寫前述《個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書》或《個人房屋土地交易所得稅申報書》，前往戶籍所在地之國稅局或分局、稽徵所申請。

✅檢附文件：

• 個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
• 重購房地(房屋使用權)契約書影本。
• 新、舊房屋土地所有權狀影本。
• 新、舊房地買賣收付價款證明。
• 出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
• 其他證明文件。

網路申請：

可使用自然人憑證或健保卡線上申辦。

✅檢附文件：同臨櫃申請，但如上述證明文件已上傳電子檔者，則免寄送紙本。

3.房地合一重購退稅試算範例

3-1 以小換大

以小換大的意思是，重購房地之價額大於出售之房地價額（即小屋換大屋），此時，出售所繳納之房地合一稅可「全額」退抵。

舉例來說：
甲君於 105 年 1 月買進 A 房地並設籍居住，111 年 5 月以 2,500 萬元出售，並繳納房地合一稅 50 萬元
另於 111 年 7 月以 3,000 萬元買進 B 房地並設籍居住，因 2 處均由甲君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，重購期間也在 2 年內，加上重購房地之價額（3,000萬）大於出售之房地價額（2,500萬），故甲君賣房地所繳納稅額，可全額申請退還 50 萬元。

3-2 以大換小

以大換小的意思是，重購之房地價額小於出售之房地價額（即大屋換小屋），此時，出售所繳納之房地合一稅只能「比例」退抵。

舉例來說：
乙君於 105 年 1 月買進 A 房地並設籍居住，111 年 5 月以 2,500 萬元出售，並繳納房地合一稅 50 萬元
另於 111 年 7 月以 2,000 萬元買進 B 房地並設籍居住，因 2 處均由乙君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，重購期間也在 2 年內，但因重購房地之價額（2,000萬）小於出售之房地價額（2,500萬），故乙君賣房地所繳納稅額，僅可依重購價額比例計算申請退還 40 萬元。
〔50萬元 ×（重購價額 2,000 萬元 ÷ 出售價額 2,500 萬元）＝ 40 萬元〕

🔸補充：如果想知道出售房地要繳納多少所得稅，歡迎使用房地移轉稅務試算網頁自己算一下哦！

4.房地合一重購退稅條件常見Q&A

5.總結

實務上常見子女繼承長輩之房地後，因資金週轉問題或為處理遺產分配問題，而選擇將受贈或繼承取得之新制房地出售，將可能面臨「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺，而付出高額稅負，但如果能符合本文所介紹之自住房地重購退稅規定，並符合「1+5」的年限綁定（出售前1年未出租營業 + 重購後 5 年不得移轉），也許能在這被雙面夾殺的兇險局面下，全身而退，並且把繳出去的稅要回來！

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（Photo by todd kent on Unsplash）