土地增值稅是一項常見且重要的財產稅，對於許多人來說，它可能是一個令人頭痛的議題。然而，了解並計算土地增值稅並不會非常難。本文將為您帶來土地增值稅的試算完整解析，讓您輕鬆瞭解這一稅目的基本知識和試算方式。此外，我們還提供了台灣土地增值稅試算資訊，讓您能夠快速算出相關稅負。如果您發現土地增值稅過高，別擔心，我們也將提供一些節稅的實用策略。準備好了嗎？讓我們一起探索這個讓人困惑的課題吧！
1.土地增值稅是什麼？
1-1 法令依據
什麼是土地增值稅呢？顧名思義，就是針對土地價值增加的部分，所課徵的稅負。
其課稅依據可以追溯到憲法第１４３條第３項：
土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。
具體法源依據則為土地稅法第２８條：
已規定地價之土地，於「土地所有權移轉」時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。
1-2 課稅時點與納稅義務人
從上面法條我們得知，土地增值稅的課稅時點為「土地所有權移轉」時。
而所謂移轉，一般常見有「買賣、交換、贈與或繼承」，不同移轉方式之納稅義務人與課稅規定都略有不同。
| 移轉方式 | 納稅義務人 |
| 買賣(有償移轉)、交換 | 原所有權人 |
| 贈與(無償移轉) | 新所有權人 |
土地增值稅納稅義務人的判斷原則很簡單，
- 若 A 出售土地給 B 時，A 賣土地應該有賺錢，所以 A 得利，納稅義務人為 A，由 A 負擔土地增值稅。
- 若 A 贈與土地給 B 時，A 免費送土地給 B ，所以是 B 得利，納稅義務人為 B，由 B 負擔土地增值稅。
1-3 免課徵土地增值稅之情況
- 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。
因繼承而移轉之土地 。- 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者： 1、受贈人為財團法人。2、法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。3、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
- 被徵收之土地。
- 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者。
- 區段徵收之土地。
- 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。
- 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用。並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。
比較特別的是，
2.土地增值稅計算公式
土地增值稅的計算方式其實有點複雜，首先要先算出土地漲價倍數是多少，再看持有土地期間有多長，然後對應到不同的稅率～不過坦白跟各位說，實務上我都是直接使用下面提供的國稅局試算網頁來計算會比較有效率喔！
🔸土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
🔸漲價倍數＝土地漲價總數額 ÷ 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價
| 稅級別 | 計算公式 |
| 第一級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20％） |
| 第二級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率（30％） －[(30％－20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，A為0.06 |
| 第三級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵 率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18 |
3.範例試算演練
範例基本資訊如下：
- 前次取得時點及土地現值：67年8月，2,268.8 元/平方公尺
- 今（112）年土地現值：175,000 元/平方公尺（註）
- 67年8月至今（112年5月）物價指數變動：289.6
- 總面積：135 平方公尺
- 權利範圍：5分之1
接著我們就進入試算網頁來算算看吧～
👉👉👉 稅務入口網-土地增值稅試算網頁
首先我們先來看一下物價指數變動多少，請至中華民國統計資訊網下載【各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用】
由於我試算當下為 112 年 6 月中，因此我們資料期間是截至 5 月份，接著我們找到 67 年 8 月，物價指數為 289.6。
接著請把相關資訊都輸入試算網頁中，如下圖
按下增值稅估算，然後網頁就會幫我們算出土地增值稅囉～
大家可能會覺得奇怪，怎麼跑出兩個稅額，而且兩個金額差異還挺大的，那我到底是要繳哪一個金額呢？
如果本次移轉原因是「贈與」，那麼土地增值稅就是一般稅率＝1,423,299 元。
但如果本次移轉原因是「買賣」，那接著要討論的是，是否符合一生一次或一生一屋條件，如符合，可適用自用住宅用地優惠稅率＝454,760元；如不符合，那一樣是要繳納 1,423,299 元。
這邊要特別提醒大家，
📃註：土地公告現值於每年年初時會調整一次，所以在年度中間都是一樣的。換句話說，如果我 3 月買了一塊地，8 月就賣掉，由於同一年度土地公告現值是一樣的，並沒有增值，所以也不會產生土地增值稅唷！
4.如果土地增值稅很高，該如何節稅？
4-1 一生一次與一生一屋自用住宅優惠稅率
「一生一次」限制條件較為寬鬆，只需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入，即符合條件，但「一生一屋」是土地所有權人或配偶、未成年子女在土地出售前，需設籍且持有連續滿6年。
| 條件 | 一生一次 | 一生一屋 |
| 所有權 | 地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。 | 土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時無該自用住宅以外之房屋。 |
| 設籍 | 土地所有權人本人、配偶或直系親屬於簽約買賣前已辦竣戶籍登記。 | 出售前持有該土地6年以上、土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 |
| 出租營業限制 | 於出售前1年內，未出租或供營業使用。 | 出售前5年內無供營業使用或出租。 |
| 面積 | 都市土地未超過3公畝，約 90.75坪，非都市土地未超過7公畝，約 211.75坪。 | 都市土地1.5公畝，約45.375坪，非都市土地3.5公畝，約105.875坪 |
| 其他限制 | ●自用住宅建築完成未滿1年者，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上。 ●一生只能用一次。 | 必須先使用過一生一次，才能適用一生一屋 |
4-2 留待繼承
前面我們有提到，繼承免課土地增值稅，所以如果我們試算出來的土地增值稅很驚人，生前移轉不論是採用「贈與」或「買賣」可能都還是要付出不小代價。
舉例來說，老王民國70年購入 A 房地，老王於105年身故， A 房地由其子小王繼承，後來小王在107年出售 A 房地。
- 70/10/1～105/3/1：此段土地增值稅因為發生繼承，而全數歸零免稅。
- 105/3/1～107/10/1：小王出售房地，僅須針對這段時間的增值來課徵土地增值稅。
4-3 重購退稅
政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。
如果在 2 年內，不管先賣再買或是先買再賣，若能符合以下自用住宅條件，即可將繳納的土地增值稅退回來～
- 原房地於出售日前 1 年無供出租及營業使用。
- 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
- 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在原房地，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
- 原房地之土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
- 原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子必須是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了。
- 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
- 購屋登記日後 5 年內不得再行移轉、或供出租及營業使用。
- 新購土地，都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
- 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
退稅金額＝新購自宅用地的申報移轉現值 – （原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅）＝A （A如為零或負數，則不符合退稅要件）
舉例來說，甲賣出土地現值 100 萬元，繳納土地增值稅 30 萬元，新買入之土地現值為 150 萬元時：
A＝150萬－（100萬－30萬）＝80萬，此時所繳的 30 萬元土地增值稅可以全部退還；
假如買入現值為 80 萬元，A＝80萬－（100萬－30萬）＝10萬，可以退回 10 萬元；
如買入現值小於 70 萬元，則無餘額可以退稅。
4-4 透過他益信託遞延課稅
有些時候，當事人擔心身後事無法掌控、充滿變數，希望能在生前完成土地移轉，但生前移轉又要馬上課稅，也許可以考慮透過信託架構來延緩課稅。
法源依據為土地稅法第 5 條之 2：
以土地為信託財產，受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。
舉例來說，王奶奶有一筆 B 房地，打算贈與給現年五歲的孫子，並希望在生前能親眼見證這件事發生，但因為土地增值稅很高，此時可以考慮規劃他益信託，以王奶奶為委託人，孫子為本金受益人（歸屬權利人），信託期間 30 年。
那麼，土地增值稅何時要繳納呢？
這個做法嚴格來說並非節稅，而是延緩課稅，但延後繳稅我個人認為某種程度上，也算是一種節稅方式，畢竟貨幣有時間價值，因為通膨的關係，現在的錢會比以後的錢還要有價值，您說是吧！
5.常見問題
誰要繳土地增值稅？
土地增值稅納稅義務人的判斷原則很簡單，口訣就是＝誰得利，就是誰。
若 A 出售土地給 B 時，A 賣土地應該有賺錢，所以 A 得利，納稅義務人為 A，由 A 負擔土地增值稅。
若 A 贈與土地給 B 時，A 免費送土地給 B ，所以是 B 得利，納稅義務人為 B，由 B 負擔土地增值稅。
如果土地增值稅很高，該怎麼辦？
1.適用一生一次或一生一屋優惠稅率
2.留待繼承
3.重購退稅
4.規劃他益信託延緩課稅
6.總結
土地移轉時，可能會衍生相當多的稅負，包括贈與稅、土地增值稅、遺產稅、房地合一稅或財產交易所得(綜所稅)等，建議大家在規劃不動產移轉時，務必與專業會計師充分討論，再做決策也不遲唷！
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