不動產投資一直以來都是人們追求財富增長和財務多元化的重要途徑之一。然而，當您考慮投資不動產時，您將面臨一個重要的決策：應該以個人名義持有不動產，還是以公司法人來持有不動產呢？本文將為您詳細解析這個問題，希望可以幫助您做出最適合您的決策。
一、個人持有不動產的優點
1.簡單性
以個人名義持有不動產通常較簡單。我們不需要成立法人實體，處理複雜的法律程序或支付額外的費用。這使得購買和管理不動產變得相對容易，特別是對於自用住宅來說。我們可以直接在個人名義下購買不動產，並在需要時輕鬆地處理文件和手續。
2.租稅優惠
個人持有自用住宅可享有較多的租稅優惠，有助於降低我們的不動產持有成本與出售稅負，像是自用住宅貸款利息可列舉扣除（上限 30 萬），或是個人租賃所得可享有 43 ％成本費用扣除等。
3.靈活性
個人持有不動產可以提供更大的靈活性，我們可以更容易地自由處理或轉讓不動產，而不必受到公司治理結構的限制（註1）。這對於需要迅速調整投資組合或處理不動產物件的情況，會比較便利。
註 1：公司欲購置或處分不動產，視各公司制度不同，可能會需要經過董事會，甚至股東會同意，方可進行。
二、公司持有不動產的優點
1.風險隔離
成立公司法人來持有不動產，可以幫我們做到財務、風險隔離。這意味著我們的個人財務和不動產財務將可以分隔開來，這有助於降低風險。特別是在商業不動產投資中，這種財務、風險隔離可以保護我們的個人財富，免受潛在的法律訴訟或債務問題影響。
2.租稅遞延
以公司法人持有不動產，
但以公司持有的話，亦會產生其他稅負（例如營業稅）。不過，公司亦可認列其他相關成本與費用，例如房屋稅、地價稅、折舊費用或貸款利息支出等，均可在報稅時作為成本費用扣除，抵減營利事業課稅所得額。
3.資金籌措
如果我們需要籌措資金來購買不動產，公司法人可以更容易吸引投資者注資。銀行和投資者通常更願意與法人組織合作，因為有比較完善的法規與配套措施，提供了較多的保護和透明度。這可以為我們提供多元的資金來源，以達成我們的不動產投資計劃。
三、個人及公司持有優缺點大PK
1.購買不動產
| 比較項目 | 個人購買 | 公司購買 |
| 購買住宅 | 可以 | 不一定(註2) |
| 貸款-購買住宅 | 成數較高、利率較低 | 成數較低、利率較高 |
| 購買辦公室、廠房 | 可以 | 可以 |
| 貸款-購買辦公室、廠房 | 成數較低、利率較高 | 成數較高、利率較低 |
| 契稅 | 6％ | 6％ |
| 負擔之營業稅 | 不可扣抵 | 可扣抵甚至退稅 |
註 2：自 112 年 7 月 1 日起，私法人（公司）原則上不得購買住宅房屋，詳細內容可參考我的另一篇文章《私法人購買住宅用房屋許可制完整解析及申請書表》。
2.持有不動產
| 比較項目 | 個人持有 | 公司持有 |
| 房屋稅 | 自用1.2％（本文先不考慮房屋稅2.0） | 營業用3～5％ |
| 地價稅 | 自用0.2％ | 一般稅率1％～5.5％ |
| 房屋折舊 | 無法列為綜所稅扣除額 | 可列為公司費用 |
| 利息支出 | 自住房貸利息扣除(上限30萬) | 可列為公司費用或遞延費用 |
| 裝修支出 | 未來出售時，可作為取得成本 | 可列為公司資產加項，提列折舊 |
| 修繕支出 | 無法列為綜所稅扣除額 | 可列為公司費用 |
3.出租不動產
| 比較項目 | 個人持有並出租 | 公司持有並出租 |
| 租金收入 | 綜所稅率5～40％ （可主張43％成本費用扣除） | 營所稅20％ |
| 營業稅 | 原則上無(註3) | 5％ |
| 租金收入盈餘分配 | — | 個人股利所得 （最高28％） |
| 未分配盈餘稅 | — | 5％ |
註 3 ：若構成以營利為目的從事出租房屋行為，即應辦理營業登記並課徵營業稅。
4.出售不動產
| 比較項目 | 個人持有並出售 | 公司持有並出售 |
| 出售所得-舊制 | 土地免稅 房屋所得併入綜所稅（5～40％） | 土地免稅 房屋所得併入營所稅20％ |
| 出售所得-新制房地合一 | 45％、35％、20％、15％ （符合自住：10％，免稅額400萬） | 45％、35％、20％ （分開計稅） |
| 所得稅重購退稅 | 自用住宅可申請重購退稅 | — |
| 出售所得盈餘分配 | — | 個人股利所得 （最高28％） |
| 未分配盈餘稅 | — | 5％ |
| 土地增值稅 | 20％、30％、40％ （符合自住：10％） | 20％、30％、40％ |
| 土地增值稅重購退稅 | 自用住宅用地可申請重購退稅 | 自營工廠用地可申請重購退稅 |
| 營業稅 | 原則上無 | 土地免稅 房屋：5％ |
5.繼承不動產
| 比較項目 | 個人持有 | 公司持有 |
| 個人身故 | 不動產發生繼承 | 個人(股東)身故，繼承的是股權 不動產不會直接發生繼承 不動產仍屬法人所有 |
| 產權完整性 | 若多人繼承，可能導致共有狀況，以後難處理 | 透過公司持有，可維持產權單一性 |
| 土地增值稅 | 因繼承移轉，免徵土地增值稅 （歸零） | — |
| 前次移轉現值 | 為繼承開始時之土地公告現值 | 仍為公司原始取得時之土地公告現值 |
| 遺產稅 | 土地公告現值及房屋評定現值 | 公司股權淨值 （有可能高於左欄） |
| 繼承後出售 | 繼承105年以前取得之房地，出售時原則上仍適用舊制（如自住可改採新制） | — |
| 繼承後出售-房貸 | 符合條件可將房貸差額自所得中減除 | — |
6.特定股權交易（房地合一稅2.0）
自 110 年 7 月 1 日開始，為了防範納稅義務人透過移轉公司股權，達到間接移轉不動產的目的。
條件一（股東持股比率）：
個人及營利事業直接或間接持有股份或出資額過半數。要注意的是，持股的計算須包含關係人及關係企業之持股，故對家族企業來說，因為股東都是自己人，就很容易符合。
條件二（不動產價值比率）：
境內房屋、土地市價 ÷ 公司股權淨值 ≧ 50％，代表該公司的股權價值主要由我國境內之房屋、土地所構成，故移轉公司股權相當於移轉房屋、土地的意思。
也就是說，若我們以公司購買不動產後，後續當我們想要出售公司股權時，將可能面臨房地合一稅，而不是最低稅負制（未上市櫃股票交易所得）或綜所稅（財產交易所得）。
| 比較項目 | 個人持有不動產 | 公司持有不動產 |
| 交易公司股權 | 有印製股票：證券交易所得（最低稅負制） 未印製股票：財交所得（綜所稅） | 若符合兩條件，將視為房地交易，課徵房地合一稅 |
四、結語及FAQ
在購置不動產之前，選擇以個人名義持有，或是透過公司法人持有，需要審慎評估。這兩種方式都有其優勢和限制，因此關鍵是還是要回歸自己的狀況，充分考量上面我們提到的方方面面，再做出決策。
更重要的是，別忘了諮詢專業的會計師，以確保您的選擇符合當下的相關法律，並最大程度地符合您的財務與稅務需求。
Q1：個人持有不動產的主要優點有哪些？
1.簡單性
以個人名義持有不動產通常較簡單。我們不需要成立法人實體，處理複雜的法律程序或支付額外的費用。這使得購買和管理不動產變得相對容易，特別是對於自用住宅來說。我們可以直接在個人名義下購買不動產，並在需要時輕鬆地處理文件和手續。
2.租稅優惠
個人持有自用住宅可享有較多的租稅優惠，有助於降低我們的不動產持有成本與出售稅負，像是自用住宅貸款利息可列舉扣除（上限 30 萬），或是個人租賃所得可享有 43 ％成本費用扣除等。
3.靈活性
個人持有不動產可以提供更大的靈活性，我們可以更容易地自由處理或轉讓不動產，而不必受到公司治理結構的限制。這對於需要迅速調整投資組合或處理不動產物件的情況，會比較便利。
Q2：公司持有不動產的主要優點有哪些？
1.風險隔離
成立公司法人來持有不動產，可以幫我們做到財務、風險隔離。這意味著我們的個人財務和不動產財務將可以分隔開來，這有助於降低風險。特別是在商業不動產投資中，這種財務、風險隔離可以保護我們的個人財富，免受潛在的法律訴訟或債務問題影響。
2.租稅遞延
以公司法人持有不動產，可以遞延租賃收入或處分之資本利得，而不會馬上計入個人所得，達到延緩課徵綜所稅的效果。
但以公司持有的話，亦會產生其他稅負（例如營業稅）。不過，公司亦可認列其他相關成本與費用，例如房屋稅、地價稅、折舊費用或貸款利息支出等，均可在報稅時作為成本費用扣除，抵減營利事業課稅所得額。
3.資金籌措
如果我們需要籌措資金來購買不動產，公司法人可以更容易地獲得貸款，或吸引投資者注資。銀行和投資者通常更願意與法人組織合作，因為有比較完善的法規與配套措施，提供了較多的保護和透明度。這可以為我們提供多元的資金來源，以達成我們的不動產投資計劃。
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蔡佳峻會計師
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🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
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蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。