在之前的文章《出售舊制房地的財產交易所得稅，如何正確申報又節稅？》，我們跟大家討論了出售舊制房地後，如何計算財產交易所得。在那篇有跟大家提到，如果出售的是高價住宅，其所得計算方式將略有不同，以下就來跟大家談談高價住宅的定義是什麼？其所得計算又有何不同之處呢？
一、高價房屋的定義
依照財政部《111年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》(註)，房地成交總價達到以下標準者，即屬於所得稅法上的高價房屋。
■臺北市，房地總成交金額新臺幣 7,000 萬元以上。
■新北市，房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上。
■臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上。
註：撰寫本文時112年度標準尚未公布，後續已於113年2月16日公布，112年度高價房屋標準修正如下：
■臺北市，房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上。
■新北市，房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上。
■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上。
■其他地區：房地總成交金額新臺幣 2,000 萬元以上。
二、出售舊制高價房屋之財產交易所得計算
1.核實課稅
依所得稅法施行細則第17條之2規定，
如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。此乃授權稽徵機關依其掌握之具體資料，核定財產交易所得，並非賦予納稅義務人出售舊制房屋時，可自由選擇依實際交易所得或依財政部頒訂標準設算所得之權利，若稽徵機關查得實際交易價格，即應依查得資料核實計算財產交易所得。
👉簡言之，不論出售高價房屋或非高價房屋，第一順位都是核實課稅（即以房屋之成交價額，減去原始取得的成本和費用後的餘額為所得額）。
2.設算課稅
但如果
至於什麼是 17 ％ ，其實就是稽徵機關認為我們應有的獲利比率。（補充：108年度以前是 15％）
舉例說明，假設甲君出售一筆台北市房地：
- 總價 8,000 萬元
- 原始取得成本不可考
- 房屋評定現值 1,500萬
- 土地公告現值 500萬元
- 房地比＝1,500 / （1,500＋500）＝3/4
👉歸屬房屋之收入＝8,000 萬 × 3/4 ＝ 6,000萬
👉
三、小結及FAQ
提醒大家，如有出售適用舊制的房屋，第一順位一定是核實課稅，除非原始取得成本已不可考，才有機會適用設算課稅。但若被稽徵機關查得取得成本，即屬漏報，將面臨補稅及處罰。因此，
高價住宅的定義？
■臺北市，房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上。
■新北市，房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上。
■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上。
■其他地區：房地總成交金額新臺幣 2,000 萬元以上。
出售高價房屋如何設算課稅？
如果稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17％計算其出售房屋之所得額。
四、延伸閱讀
🔸房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制
🔸北區國稅局-個人出售適用舊制之房屋，應依實際交易價格計算財產交易所得
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