我的房子是高價房屋嗎？出售舊制高價房屋要怎麼課稅呢？

在之前的文章《出售舊制房地的財產交易所得稅，如何正確申報又節稅？》，我們跟大家討論了出售舊制房地後，如何計算財產交易所得。在那篇有跟大家提到，如果出售的是高價房屋，其所得計算方式將略有不同，以下就來跟大家談談高價房屋的定義是什麼？其所得計算又有何不同之處呢？（✅最後更新時間：2026/3/12）

一、高價房屋的定義

依照財政部《114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，房地成交總價達到以下標準者，即屬於所得稅法上的高價房屋。

■臺北市，房地總成交金額新臺幣 6,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 120 萬元以上。
■新北市，房地總成交金額新臺幣 4,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 75 萬元以上。
■桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣 3,000 萬元以上，或不含車位每坪單價 50 萬元以上。
■其他地區：房地總成交金額新臺幣 2,200 萬元以上，或不含車位每坪單價 35 萬元以上。

二、出售舊制高價房屋之財產交易所得計算

1.核實課稅

依所得稅法施行細則第17條之2規定，納稅義務人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，應核實認定。

如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。此乃授權稽徵機關依其掌握之具體資料，核定財產交易所得，並非賦予納稅義務人出售舊制房屋時，可自由選擇依實際交易所得或依財政部頒訂標準設算所得之權利，若稽徵機關查得實際交易價格，即應依查得資料核實計算財產交易所得。

👉簡言之，不論出售高價房屋或非高價房屋，第一順位都是核實課稅（即以房屋之成交價額，減去原始取得的成本和費用後的餘額為所得額）。

2.設算課稅

但如果稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 20 ％計算其出售房屋之所得額。

至於為什麼是 20 ％ ，其實就是國稅局認為我們應有的獲利比率。

舉例說明，假設甲君出售一筆台北市房地：

• 總價 8,000 萬元
• 原始取得成本不可考
• 房屋評定現值 1,500萬
• 土地公告現值 500萬元
• 房地比＝1,500 / （1,500＋500）＝3/4

👉歸屬房屋之收入＝8,000 萬 × 3/4 ＝ 6,000萬

👉出售房屋之所得額（甲君之財產交易所得）＝ 6,000 萬 × 20％＝1,200 萬

三、小結及FAQ

提醒大家，如有出售適用舊制的房屋，第一順位一定是核實課稅，除非原始取得成本已不可考，才有機會適用設算課稅。但若被稽徵機關查得取得成本，即屬漏報，將面臨補稅及處罰。因此，買賣房地相關文件、契約請務必妥善保管，畢竟我們自己找不到取得成本資料，不代表稽徵機關查不到。倘自行發現未申報或未核實申報財產交易所得者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報並補繳稅款及加計利息，以免日後被補稅加罰，得不償失。

四、延伸閱讀

🔸出售舊制房地的財產交易所得稅，如何正確申報又節稅？

🔸不動產要用公司名義買還是個人名義買之完整比較分析

🔸房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制

🔸北區國稅局-個人出售適用舊制之房屋，應依實際交易價格計算財產交易所得

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蔡佳峻會計師
嘉威聯合會計師事務所合夥人
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，執業經驗豐富。多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。