公司登記地址可以登記自家嗎？答案是可以，但會影響房屋稅、地價稅、土增稅與重購退稅。本文比較自家、親友處、租屋處、商務中心4種選項的稅務影響與適用情境，幫你選對登記地址，避免不必要稅負。
公司登記在自家：最常見也最容易踩雷的選擇
民國 98年4月13日 起，為落實「登記與管理分離」原則，並廢除營利事業統一發證制度，有關公司登記地之審查，由事前審查改為事後管理。
也就是說，
因此，現在有許多人為了節省成本，都會考慮登記在自家。但登記在自家，除了上述土地、建物相關管理辦法之限制外，還會衍生一些稅務議題，登記前我們必須先搞清楚。
自家登記公司後，房屋稅與地價稅會變貴嗎？
如果
那怎麼辦呢？明明我在家裡辦公的區域就只有一小角，怎麼可以全部都按一般稅率課徵呢，這樣不公平吧！
沒錯，
🔸舉例說明：小明的家為自住住家使用的 4 層樓透天厝，爸爸在 1 樓設立營業登記，若僅放置一套辦公桌椅，使用面積未達該樓層的 6分之1 ，則1樓面積的 6分之1 將會按營業用稅率 3% 課徵房屋稅，1 樓其餘面積及其他樓層仍可以按自住住家用稅率1.2% 課徵房屋稅。（地價稅之邏輯相同，不再贅述）
🔸例外－經營網拍（符合者可申請全數按自用住宅稅率課稅）：未僱用員工，實際營業活動均以行動裝置完成，且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者。
自家登記公司對土地增值稅的影響
出售自住土地享 10% 優惠稅率？登記公司後可能不適用
土地增值稅一般稅率依土地公告現值漲價幅度，課徵20%～40%，而出售自用住宅用地享有優惠稅率10%。
依據土地稅法第34條，有兩種情況能適用自用住宅稅率優惠稅率（一生一次＆一生一屋），而不論是哪一種，都有要求該土地不能供營業使用（即沒有公司行號登記在此）：
A.一生一次：土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租
B.一生一屋：土地所有權人出售前 5 年內，無供營業使用或出租
🔸例外：如果能明確劃分營業用與自住面積的話，可以按比例分別核課～（財政部 89/03/14台財稅第0890450770號函）
因此，如果你打算登記的房地，近期內有出售的計畫，就需要稍微思考一下囉！
重購退稅 5 年列管期間，登記公司會被追稅
在土地稅法第 35 條，有所謂的土地增值稅重購退稅，規定如下：
出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起， 2 年內重新購入自用住宅用地，且面積未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
舉例來說，110/10出售自用住宅用地（土地公告現值400萬），繳納土地增值稅50萬，111/5月（2年內）購買新的自用住宅用地（土地公告現值500萬），則新購入土地現值 500萬－（舊土地現值 400萬－土增稅 50萬）＞0
因此，之前繳納的土增稅 50萬，可全數申請退還。
但是，同法第 37 條有設下限制：重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者，亦同。
也就是說，
房貸利息列舉扣除：登記公司後按比例計算
有些朋友會擔心， 如果登記在自家，會不會影響購屋借款利息的列舉扣除？
當然會影響，但如果能明確劃分營業用與自住面積的話，一樣可以按比例計算購屋借款利息的列舉扣除額。
財政部中區國稅局舉例：
某納稅人綜合所得稅結算申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息25萬元，經初步查得該房屋有營利事業設籍。 惟納稅人主張該房屋僅1樓供營利事業使用，經稽徵機關調查屬實並依房屋稅繳款書上住家用之課稅現值比例(203,200/346,500)重行計算購屋借款利息扣除額，再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額6萬元以後，核認購屋借款利息扣除額為86,608元(計算式：利息支出$250,000*203,200/346,500-儲蓄投資特別扣除金額$60,000=$86,608)。
自家登記公司要簽租賃契約嗎？租賃所得怎麼算
將自家作為公司登記地，即使本人、配偶或直系親屬為股東，也都要與屋主簽訂租賃契約，並約定租金。
不過實務上，通常都會以低於市場行情的租金金額來簽訂租約，且房屋租賃所得有 43% 之成本扣除，如果屋主是個人的話，所得稅影響應該不大。
房地合一稅重購退稅：登記公司可能喪失資格
不論是舊制或新制房地，重購退稅的規定都要求「無出租或供營業使用」，若將公司登記在自家，未來出售時，恐將無法滿足重購退稅的要求。
公司登記在親友營業地址：成本最低但仍需簽租約
既然已經有人在此地登記公司，此地應該已經屬於營業用，除非有上面所提的按面積比例計算房屋稅、地價稅的狀況，不然再多設一家公司，也不會增加額外的成本。
雖然是親朋好友所提供之登記地址，還是建議與屋主簽訂租賃契約，並約定租金。實務上，通常都會以低於市場行情的租金金額來簽訂租約，且房屋租賃所得有 43% 之成本扣除，如果屋主是個人的話，所得稅影響應該不大。
公司登記在租屋處：先取得房東同意是關鍵
租屋處如果是住家，基於上面討論到的一些稅負會增加，通常房東是不願意讓我們登記公司的，因此最好與房屋事先討論確認，以免房東收到稅單後產生糾紛。
租屋處如果是辦公室，那登記公司當然沒什麼問題。
公司登記在商務中心：費用、服務與退稅注意事項
商務中心的好處是會提供額外服務，例如辦公室、會議室等公共空間，還有信件收發、秘書服務等。有的甚至還有專人為你諮詢創業問題、公司登記流程、法務問題、會計事務等。
但缺點就是，會比較貴一點，以雙北地區來說，一般是每個月 2,500～3,500 元不等。
此外，
常見問題：公司登記自家相關 Q&A
Q1：公司登記地址可以登記自家嗎？
可以，自民國 98 年起公司登記改採「事後管理」原則，土地、建物是否合法使用與公司登記是分開的兩件事，即使房屋有違反建管法令仍可順利登記公司。但登記在自家會衍生四個稅務影響：第一，房屋稅與地價稅將部分改按營業用稅率課徵；第二，未來出售土地時可能無法適用自用住宅 10% 優惠稅率；第三，房貸利息列舉扣除額會按比例減少；第四，房地合一稅重購退稅資格可能受影響。建議登記前先評估這些長期稅負成本。
Q2：公司登記在自家，房屋稅會變多少？
原本自用住宅稅率為 1.0% 至 1.2%，登記公司後營業用部分改按 3% 至 5% 課徵。但可向地方稅務局申請按「實際使用面積」分別課稅，例如 4 層樓透天厝僅 1 樓放辦公桌椅，使用面積未達該樓層的 6 分之 1 ，則僅 1 樓的 6 分之 1 按營業稅率 3% 課徵，其餘維持自住稅率。注意營業面積最低不得少於全屋面積的 6 分之 1，這是法定下限。地價稅的計算邏輯與房屋稅相同，可一併申請按比例核課。
Q3：經營網拍可以繼續用自用住宅稅率嗎？
可以。依財政部相關函釋，若同時符合「未僱用員工」「實際營業活動均以行動裝置完成」「該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品」三個條件，可申請全數按自用住宅稅率課徵房屋稅。這對純電商創業者是相當友善的規定，但要注意若家中堆放庫存、包貨設備或文件櫃，就不符合「未供辦公或存放營業設備」的條件，可能會被改按營業用稅率課徵。建議申請前先確認家中實際使用狀況。
Q4：登記公司會影響土地增值稅優惠嗎？
會的，且影響可能很大。依《土地稅法》第 34 條，出售自用住宅用地享有 10% 優惠稅率（一般稅率為 20% 至 40%），但有兩項條件：一生一次須「出售前 1 年內未供營業或出租」、一生一屋須「出售前 5 年內無供營業或出租」。若公司登記在此地，等於用於營業，將不適用優惠稅率。此外，若曾享土地增值稅重購退稅，重購土地有 5 年列管期，期間若改作公司登記，會被追繳原退稅金額，創業前務必確認房屋狀態。
Q5：公司登記地址該選自家、租屋處還是商務中心？
取決於三個考量：第一，「成本」面，登記自家最便宜但有稅務風險；登記在親友已有公司的地址次便宜；租屋處需房東同意；商務中心每月 2,500 至 3,500 元最貴。第二，「服務需求」面，商務中心提供辦公室、會議室、信件收發等公共空間，適合需要對外形象的公司。第三，「業務型態」面，若涉及出口業務及營業稅退稅，建議先與商務中心或國稅局確認登記能否退稅，以免影響退稅權益。建議依實際業務需求綜合判斷。
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蔡佳峻會計師
嘉威聯合會計師事務所合夥人
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，執業經驗豐富。多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。