公司登記常見問題#6：公司登記地址可以登記自家嗎？

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先前在有限公司最低資本額要多少？這篇文章中，我們有提過，開公司創業前要思考 5 件事：人、事、時、地、物。而「地」指的就是公司設立登記地！每家公司行號的成立，都必須有一個登記地址，那公司登記地址要怎麼選擇比較合適呢？實務上常見有以下 4 種選項，我們就一個一個來討論吧～

一、登記在自家

民國 98年4月13日 起，為落實「登記與管理分離」原則，並廢除營利事業統一發證制度，有關公司登記地之審查，由事前審查改為事後管理。

也就是說，公司登記之核准，與土地、建物是否合法使用，是兩件事，公司實際經營業務之場所，仍應符合都計、建管、消防等法令規定。換句話說，即使公司登記地有違反土地、建物相關管理辦法，仍可以順利登記。

因此，現在有許多人為了節省成本，都會考慮登記在自家。但登記在自家，除了上述土地、建物相關管理辦法之限制外，還會衍生一些稅務議題，登記前我們必須先搞清楚。

1-1 房屋稅＆地價稅

如果公司登記在自家，最直接影響的就是房屋稅跟地價稅，原本是自用住宅優惠稅率，會變成一般稅率。稅率差異請參考下圖：

那怎麼辦呢？明明我在家裡辦公的區域就只有一小角，怎麼可以全部都按一般稅率課徵呢，這樣不公平吧！

沒錯，因此我們可以向地方稅務局於申請按實際使用面積，分別按住家用或營業稅率課稅。

但營業用部分，課稅面積最低不得少於全部面積 6分之1 。如果實際營業面積未超過課稅面積 6分之1 ，仍以 6分之1 的面積按營業用稅率 3% 課徵房屋稅，若超過課稅面積 6分之1 者，則依實際營業面積核課營業用稅率。

🔸舉例說明：小明的家為自住住家使用的 4 層樓透天厝，爸爸在 1 樓設立營業登記，若僅放置一套辦公桌椅，使用面積未達該樓層的 6分之1 ，則1樓面積的 6分之1 將會按營業用稅率 3% 課徵房屋稅，1 樓其餘面積及其他樓層仍可以按自住住家用稅率1.2% 課徵房屋稅。（地價稅之邏輯相同，不再贅述）

🔸例外－經營網拍（符合者可申請全數按自用住宅稅率課稅）：未僱用員工，實際營業活動均以行動裝置完成，且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者。

1-2 土地增值稅

1-2-1 出售土地之土地增值稅

土地增值稅一般稅率依土地公告現值漲價幅度，課徵20%～40%，而出售自用住宅用地享有優惠稅率10%。

依據土地稅法第34條，有兩種情況能適用自用住宅稅率優惠稅率（一生一次＆一生一屋），而不論是哪一種，都有要求該土地不能供營業使用（即沒有公司行號登記在此）：

A.一生一次：土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租

B.一生一屋：土地所有權人出售前 5 年內，無供營業使用或出租

🔸例外：如果能明確劃分營業用與自住面積的話，可以按比例分別核課～（財政部 89/03/14台財稅第0890450770號函）

因此，如果你打算登記的房地，近期內有出售的計畫，就需要稍微思考一下囉！

1-2-2 土地增值稅重購退稅

在土地稅法第 35 條，有所謂的土地增值稅重購退稅，規定如下：

出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起， 2 年內重新購入自用住宅用地，且面積未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

舉例來說，110/10出售自用住宅用地（土地公告現值400萬），繳納土地增值稅50萬，111/5月（2年內）購買新的自用住宅用地（土地公告現值500萬），則新購入土地現值 500萬－（舊土地現值 400萬－土增稅 50萬）＞0

因此，之前繳納的土增稅 50萬，可全數申請退還。

但是，同法第 37 條有設下限制：重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者，亦同。

也就是說，若還在重購退稅的 5 年列管期間，在這塊自用住宅用地上登記公司行號，等於用途從自住→變成營業用，就會面臨被追繳之前退稅的土增稅，不可不慎！

1-3 房貸利息列舉扣除

有些朋友會擔心， 如果登記在自家，會不會影響購屋借款利息的列舉扣除？

當然會影響，但如果能明確劃分營業用與自住面積的話，一樣可以按比例計算購屋借款利息的列舉扣除額。

財政部中區國稅局舉例：
某納稅人綜合所得稅結算申報列舉扣除自用住宅購屋借款利息25萬元，經初步查得該房屋有營利事業設籍。 惟納稅人主張該房屋僅1樓供營利事業使用，經稽徵機關調查屬實並依房屋稅繳款書上住家用之課稅現值比例(203,200/346,500)重行計算購屋借款利息扣除額，再減除該申報戶儲蓄投資特別扣除額6萬元以後，核認購屋借款利息扣除額為86,608元(計算式：利息支出$250,000*203,200/346,500-儲蓄投資特別扣除金額$60,000=$86,608)。

1-4 租賃所得

將自家作為公司登記地，即使本人、配偶或直系親屬為股東，也都要與屋主簽訂租賃契約，並約定租金。

不過實務上，通常都會以低於市場行情的租金金額來簽訂租約，且房屋租賃所得有 43% 之成本扣除，如果屋主是個人的話，所得稅影響應該不大。

1-5 所得稅重購退稅

不論是舊制或新制房地，重購退稅的規定都要求「無出租或供營業使用」，若將公司登記在自家，未來出售時，恐將無法滿足重購退稅的要求。

二、登記在親朋好友已經有設公司的地址

既然已經有人在此地登記公司，此地應該已經屬於營業用，除非有上面所提的按面積比例計算房屋稅、地價稅的狀況，不然再多設一家公司，也不會增加額外的成本。

雖然是親朋好友所提供之登記地址，還是建議與屋主簽訂租賃契約，並約定租金。實務上，通常都會以低於市場行情的租金金額來簽訂租約，且房屋租賃所得有 43% 之成本扣除，如果屋主是個人的話，所得稅影響應該不大。

三、登記在承租處

租屋處如果是住家，基於上面討論到的一些稅負會增加，通常房東是不願意讓我們登記公司的，因此最好與房屋事先討論確認，以免房東收到稅單後產生糾紛。

租屋處如果是辦公室，那登記公司當然沒什麼問題。

四、登記在商務中心

商務中心的好處是會提供額外服務，例如辦公室、會議室等公共空間，還有信件收發、秘書服務等。有的甚至還有專人為你諮詢創業問題、公司登記流程、法務問題、會計事務等。

但缺點就是，會比較貴一點，以雙北地區來說，一般是每個月 2,500～3,500 元不等。

此外，如果所要經營的業務可能會涉及出口業務及營業稅退稅，建議先跟商務中心或國稅局管區確認一下，是否接受登記在商務中心，以免到時候退稅權益受損，不可不慎。

五、FAQ及小結

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最後提醒大家，雖然現在公司登記地址是採事後管理而非事前審查，除了要先瞭解登記自家所會帶來的租稅影響，也還是要稍微留意我們所選擇的場所是否明顯不符合都計、建管、消防等法令規定，以免創業尚未成功，就被迫關門大吉啦。

六、延伸閱讀

❌前車之鑑：林東芳牛肉麵誤踩土地使用分區大地雷 賠數千萬漲價自救

🔸開公司創業系列#1：我該不該開公司接案呢？稅負差異一次算給你看(SOHO/KOL網紅都適用)

🔸開公司創業系列#3：資本額要多少？公司成立後資本額可以動用嗎？

🔸開公司創業系列#5：公司名稱與營業項目如何決定？

🔸開公司創業系列#7：設立公司要花多少時間？談公司設立流程

🔸開公司創業系列#8：公司資本額高低重要嗎？資本額多少算是大公司？

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