私法人購買住宅用房屋許可制完整解析及申請書表

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平均地權條例子法規即將於今（112）年 7 月 1 日正式上路，這次平均地權條例其中一項修正重點，就是限制私法人購買住宅用房屋，必須取得內政部的許可方可購買，本文將完整解析私法人購屋許可制之詳細內容，讓大家瞭解規定以及對自身的影響，並提供申請書表供大家下載參考！
註：113年4月已公布「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」修正草案，修正重點我更新在另一篇文章！

1.政府為何修法限制私法人取得住宅？

目的是為了防範私法人囤房牟利，因為私法人原則上無居住需求，惟近年私法人購買住宅數量增加，恐影響國人居住權益。

2.私法人原則上不得購買住宅

本次平均地權條例修法增訂，私法人原則上不得購買「住宅用房屋」，除非符合 6 種許可情形，或符合 9 種免經許可情形，方能購買。

如符合 6 種「許可情形」，私法人必須事先檢具使用計畫向主管機關申請許可，許可後才能購買，且於取得後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

而「免經許可」則有 9 種情況。

換言之，如果 A 公司想購買「住宅用房屋」，但並不符合 6 種許可情形或 9 種免經許可情形，則 A 公司不得購買該「住宅用房屋」。

免經許可與需經許可之差異如下圖：

3.什麼是私法人

所稱私法人係指依據私法設立之組織，含括所有社團法人（如本國公司、外國公司、農會、工會等）及財團法人。

4.如何判斷是不是「住宅用房屋」

供住宅使用之房屋，指建物用途有「住」或「住宅」字樣，認定方式如下：

• 成屋：依建物登記謄本
• 新建成屋：依使用執照
• 預售屋：依建造執照

5.六種許可情形

如果私法人購買「住宅用房屋」的目的符合以下 6 種情形，得填具申請書向內政部申請許可。

1. 宿舍使用（申請戶數及已買受戶數合計不得超過經常僱用員工數）
2. 具規模之出租經營使用，持有同㇐使用執照內5戶以上（以不動產租賃業為限，並以成屋為限）
3. 衛生福利機構場所使用，例如⾧照機構等（須事先取得目的事業主管機關核准設立文件）
4. 合作社買受住宅，供社員共同使用（須事先取得目的事業主管機關核准設立文件）
5. 合建、實施或參與都更、危老
6. 其他經內政部公告之用途

6.許可文件之有效期限

「成屋」為許可之次日起算 1 年。

「預售屋及新建成屋」者，為辦竣建物所有權第一次登記之日起算 1 年。

7.不適用許可制之情形

以下幾種狀況，不適用許可制，換句話說，私法人不須經過內政部許可，即可直接購買。

• 「住商用」、「住工用」或住宅混合使用的房屋
• 無記載建物用途或用途為「空白」
• 實施建管前建物，能提供當年度房屋稅單屬非住家用文件
• 實施建管後建物，能提供房屋用途非作住或住宅使用之證明文件

8.九種免經許可之情況

以下 9 種狀況，免經許可，也就是說，私法人可以直接購買。

1. 公(國)營事業或受政府捐助之財團法人
2. AMC/台灣金聯(承受不良債權或參與政府公開標售)
3. 仲介業與買方約定買回其代理銷售的海砂屋、輻射屋及凶宅等瑕疵住宅
4. 都市更新(迅行地區、公開展覽、重建完成)
5. 危老重建(重建計畫核准、重建完成買回)
6. 一般合建(重建完成買回)
7. 歷史建築、古蹟、紀念建築
8. 優先購買權(如土地法34-1)
9. 法院拍賣

9.FAQ及小結

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小結：

自 112 年 7 月 1 日起，私法人想購買住宅用房屋，難度提高很多，除非是作為宿舍、出租經營等 6 種許可情況，或免經許可的 9 種情況，否則是無法購入住宅用房屋的。

過去許多公司之所以用公司名義購買住宅用房屋，很多時候是因為不想將盈餘分配出來給股東個人，想節省股東個人綜合所得稅，但在私法人購屋限制上路後，大家應該重新思考「盈餘分配政策」，合規分配盈餘至股東身上，除了節省未分配盈餘稅以外，亦可讓股東順理成章取得資金，再由股東個人名義購買住宅用房屋，方為正本清源之策。

10.私法人購買住宅用房屋申請書及使用計畫書表

6 種不同的許可情形，有各自的申請書表，請參考下圖及下載檔案。

👉點此下載《私法人買受供住宅使用之房屋申請書及使用計畫書》。

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12.延伸閱讀

🔸平均地權條例三讀通過，祭出打炒房5大重手

🔸預售屋【紅單交易】列入房地合一稅2.0課稅範圍

🔸房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制

🔸私法人購宅 核准率近76％

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蔡佳峻會計師
專長領域：
🔸營利事業所得稅、個人綜所稅、房地合一稅、遺產稅及贈與稅。
🔸企業股權架構規劃，包括投資控股公司、閉鎖性公司及特別股之設計。
🔸資產傳承諮詢、遺囑內容撰擬及信託架構設計。
蔡佳峻會計師自 2012 年起加入嘉威會計師團隊，多年來專注服務台灣中小企業，深知中小企業對「稅」的重視度。客戶行業多元，實務經驗豐富，且事務所同仁流動率低，服務人員穩定，不會因常更換帳務人員而造成客戶困擾。