在房地產交易中，自用住宅房屋重購退稅是一個重要的議題。尤其是在民國 105 年開始實施房地合一所得稅之後，由於最高稅率高達45％，故大家都絞盡腦汁在思考如何合法節稅，而重購退稅雖然不是直接降低稅負，但若能滿足相關條件，便可將已繳稅負全數或部分退回，實質上亦可達到節稅目的。而
一、問題背景
陳小姐將其自住 A 屋（民國 105 年後取得，適用房地合一新制），借給家人（配偶或直系親屬）作為經營網拍的營業登記地址（登記商行），並已順利申請到依自用住宅稅率課徵房屋稅及地價稅。
二、經營網拍可適用自用住宅房屋稅＆地價稅稅率
首先我們先介紹一下，107 年 07 月 23 日的台財稅字第 10704004880 號解釋令：
營利事業以
從上述解釋令我們可以得知，即便在自用住宅辦理營業登記，只要符合下面幾個要件，仍可申請按自用住宅稅率課徵房屋稅及地價稅：
(1) 房地屬於
(2)
(3)
(4)
三、房地合一重購退稅要件
法源依據：所得稅法第14條之8
(1) 無論是先買後賣，或是先賣後買，買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）相距在 2 年以內
(2) 出售前 1 年內無出租或供營業使用（所以盡量避免將公司登記在自己住家）
(3) 本人或配偶、未成年子女於該地址辦竣戶籍登記並居住
(4) 以本人名義出售自住房地，而由配偶名義重購者，亦得適用
(5) 重購之自住房地，於重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額
(6) 大屋換小屋：按比例退稅；小屋換大屋：可全額退稅
🔎有關房地合一重購退稅要件的詳細介紹，可以參考我另一篇文章：房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制
四、問題解析＆建議方案
4-1 問題解析
問題癥結點在於，房地合一稅重購退稅規定要求：「出售前 1 年內無出租或供營業使用」，但陳小姐的 A 屋，的的確確有營利事業稅籍登記，似已不符合房地合一稅重購退稅的要求。
陳小姐提出疑問，主張地方稅（房屋稅、地價稅）部分，均已同意 A 屋按自住稅率課徵，房地合一重購退稅應該也要比照辦理。然而，我們大家都知道，房地合一稅屬所得稅法規範範圍，且屬於國稅，與房屋稅及地價稅分屬不同稅目，且受不同稅捐行政機關管理。
國稅局在認定 A 屋是否滿足「出售前 1 年內無出租或供營業使用」時，會不會參考地方稅務局的認定及 107 年 07 月 23 日的台財稅字第 10704004880 號解釋令，仍是未定之數。
4-2 建議方案
由於陳小姐主張 A 屋實際上為其自住，家人經營網拍的實際營業活動均以行動裝置完成，且未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品，並已取得地方稅務局同意按自住稅率課徵房屋稅及地價稅。
因此，我建議陳小姐與國稅局承辦人員就其個案進行討論，配合承辦人員，舉證真的有自住的事實，至於具體要舉證哪些資料，則看每一個承辦的作法而有所不同。
📃我個人認為可參考這些方向來進行舉證：
五、小結＆FAQ
有時候不同稅法，會有類似規定；但有的時候，不同稅法間卻有各自不同的規定。因此，大家在思考討論稅務問題時，務必先釐清現在我們討論的是哪個稅目，以及與其他稅目可能發生的矛盾與競合。更重要的是，建議大家做重大稅務決定前，事先與專業會計師進行討論，以免喪失應有的權益。
1.我的住家借給家人營登經營網拍，可適用自用住宅房屋稅＆地價稅稅率？
營利事業以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所，該營利事業未僱用員工，實際營業活動均以行動裝置完成，且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者，房屋及土地所有權人得依房屋稅條例第 7 條及土地稅法第 41 條規定，申請按自用住宅稅率課徵房屋稅及地價稅。
2.房地合一重購退稅要件有哪些？
(1) 無論是先買後賣，或是先賣後買，買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）相距在 2 年以內
(2) 出售前 1 年內無出租或供營業使用（所以盡量避免將公司登記在自己住家）
(3) 本人或配偶、未成年子女於該地址辦竣戶籍登記並居住
(4) 重購之自住房地，於重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額
六、延伸閱讀
🔸房地合一稅重購退稅指南：自用住宅以小換大、以大換小的申請條件與限制
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