前幾天的晚上，突然好幾個line群組不約而同都在分享一份財政部賦稅署的公文照片
原來是有關預售屋轉讓時應該如何計算「必要費用」
先幫大家複習一下預售屋轉讓課徵房地合一稅之規定
自110/7/1起，如有出售預售屋之權利，且預售屋權利係在105/1/1以後取得，便會落入房地合一稅課稅範圍
1.房地合一稅稅率
至於課稅稅率則視「持有期間」長短而定，如下圖下半部所示
這邊要附帶補充一下，預售屋權利如果等到交屋後才出售，持有期間會重新起算
舉例來說，若110/1/1簽約購買預售屋，112/1/1交屋，115/1/3出售成屋
持有期間並非110/1/1～115/1/3，而是112/1/1～115/1/3，稅率大不同
110/1/1～115/1/3之持有期間超過5年，適用稅率20％
112/1/1～115/1/3之持有期間未達5年，適用稅率35％
2.必要費用
最後與大家說明「必要費用」的部分
原先在房地合一1.0版本時，必要費用如未舉證憑證，可用成交價的5％來推計，且無上限
但2.0修正後，必要費用如未舉證憑證，降為成交價的3％來推計，且有30萬的上限
3.成交價之認定
這次大家討論熱烈的話題就是，預售屋的成交價如何認定呢？畢竟成交價就會直接影響必要費用之計算
財政部賦稅署於111年3月23日發文核釋，預售屋轉售之成交價認定＝原已付款項+轉售利潤
我們看以下範例
若某甲原先簽約購買預售屋900萬元，以1,000萬元轉售，獲利100萬元，已支付給建商100萬元
如果成交價=1,000萬，適用稅率45%的話，則房地合一稅計算結果如下：
（1000－900）－1,000 x 3% = 100－30＝70萬元
70萬元×45%=31.5萬元
（已付100＋獲利100－成本100）－200 x 3% = 100－6＝94萬元
94萬元×45%=42.3萬元
